222023-09-30 14:56:27
原标题：新政后，广州300万+预算的买家，大反攻
久违的热闹。
今天，是中秋国庆假期的第一天，也是检验新政成色的最好时刻。
全市20盘唰唰出动，2709套单位扎堆出货，再现近3年来楼市盛况。
事实上，自920新政公布，广州市场就被彻底搅热。
新政公布当周，广州到访接近1.3万组，同比上涨6%；成交达940组，同比涨19.9%。
有盘一串8，有外地客打飞的来广州买房；有盘首开2000+人到场，现场水泄不通；有盘，吸引了隔壁深圳客的到访。
尤其是黄埔，数据显示，新政后首周，黄埔新盘转化率翻涨1.19倍，达到10.88%，仅次于中心区。
相当于每到访10个人，就有1个人成交。
新政一发威，广州买房人都坐不住了。
300万+总价，刚需买家纷纷出手
值得一提的是，在本轮新政中，房产君还发现了一个有趣的现象：
本轮新政，反应最为迅猛的买家，就是300万+（即250-350万）的刚需买家。
环比8月，广州主城9月总价300万+的刚需客户上涨了31.63%，涨幅仅次于千万豪宅。（统计时间：8月1日-8月24日，9月1日-9月24日）
道理其实很简单。
毕竟，本轮新政，能接受到最大利好的就是广州主城的买家。
比如取消限购的黄埔、番禺等区，还有社保5年改2年的中心五区（不含白云四镇）。（广州最新政策调整来源：《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》）
而最近2年，广州主城的成交主力又是300万+的买家，2年期间卖掉约1.29万套，占比NO.1。
所以，我们能看到，9月系列新政大招出台后，广州300万+的买房人纷纷出动。
不过，如果你熟悉主城，就会发现，总价300万+的选择，其实并不少。
根据房产君不完全统计，想在白云、黄埔、番禺买一套三房，至少有17个板块、接近60个楼盘可选。
东有科学城、庙头、南岗，北有白云湖、同德围、新市、白云四镇（江高、人和、太和、钟落潭），南有大石、南站、大夫山、创新城、亚运城、莲花湾。
外行人乍一看，简直眼花缭乱。
强产业，强预期，强配套，优选科学城
那么，对于年轻人而言，总价300多万，哪里才是最好的归宿？
一番对比后，你就会发现，对于刚需来说，能满足既要又要还要，最优选始终还是——科学城。
高新产业林立的科学城（@广州房产摄）
其一，从产业来看，科学城毫无疑问，是主城一骑绝尘的存在。
摊开广州科技创新轴，大家就会发现，广州科学城正是广州十四五重点规划的“一区三城”主阵地。
一把“充满张力的科创之弓”，蓄势待发，这是城市的“主动脉”，亦是城市精神的象征。
而其中，位于主城区范围内的，又只有2个：广州人工智能与数字经济试验区、广州科学城。
广州试验区自不用说，琶洲、国际金融城预算没有千万，基本不用奢想；而鱼珠片区，则去到500万。
而唯一一个能用300万+预算拿下的“一区三城”主阵地，那就是：广州科学城。
作为广州城市发展的主重心，科学城的魅力，自然不是白云、番禺的部分边缘地段可以比拟的。
其二，和白云湖、创新城这些刚起步不久的“新晋小生”不同，科学城，可是广州科技城的祖师爷，产业已然进入收获期。
一条开创大道，一条开源大道，聚集了LG、南方电网、创维、多益网络等高新企业。
而整个科学城，还聚集了超170家世界500强，80家上市公司。其不仅吸引了全市超1/4高层次人才和1/3科研机构，拥有的专利授权数更是全市NO.1。
作为广州总部经济最集聚，创新活力最强劲的区域，20多岁的广州科学城，是引领高新技术产业发展的示范区。
可以说，科学城之于广州，正如中关村之于北京，南山之于深圳，是无可提到的头号科技产城。
这样生机蓬勃、活力向上的科学城，自然赋予了大家更宽广的想象空间。
其三，从配套上来看，科学城，也有着更为丰富的商业、医疗、交通。
一条6号线可直达天河东、越秀；一条21号线直达金融城；年底即将开通的地铁7号线二期，也将实现科学城、老黄埔这对左膀右臂的强强联手。
而商业方面，板块内足足有8大商业中心，涵盖大悦汇、飞晟汇、锐丰中心、萝岗奥园广场、萝岗至泰广场、萝岗万达广场、科学城商业广场（优托邦）、萝岗敏捷广场，吃喝玩乐不愁。
今年7月，大悦汇新鲜开业，引来盒马鲜生、广州酒家等130+品牌进驻，开业半个月就吸引50万人次到场消费。
最重要的是，相较于城中村、老旧小区扎堆的白云、番禺老城，如今的科学城车水马龙，气象万千，山林拥簇，城市界面也更为新净。
这样的璀璨新城，对于新广人来说，注定有着天然的吸引力。
科学城性价比优选，好景观，好户型
不过，科学城虽好，但想要在这里买到一套品质三房，门槛并不低。
部分楼盘，三房总价区间要去到400万以上。
好在，这里还有一个性价比极高的上车盘——保利锦上。
对房产君这种纯粹的广州刚需来说，这无疑是入主科学城最合适的选择。
总价约25X万起，拿下科学城南向三房两卫
首先，来看价格。在房产君看来，保利锦上的性价比，无疑是科学城最高的。
不信，我们来盘盘看，目前科学城能做到南向三房两卫的，只有5个项目：
· 水西A盘，建面约90-95㎡三房，总价370万起；
· B盘，建面约88㎡三房，300万只能买到北向的毛坯单位；
· 香雪C盘，建面约104㎡三房，总价370万起；
· 萝岗D盘，建面约98㎡三房，至少400万，普通刚需真的很难下手。
但，在保利锦上，总价约25X万起，就能拿下一套建面约87㎡的南向三房。
这是，目前科学城门槛最低的南向三房两卫。
要知道，目前知识城的三房，总价也要去到230万+。
但在保利锦上，你只要踮踮脚添个30万预算，就能买进科学城，何乐而不为呢？
商业、教育、医疗，刚需三件套配齐
最重要的是，在保利锦上，年轻人最爱的丰盛配套，它也有，商业、医疗、教育不缺。
比如，小区配置楼巴，直接接驳地铁6号线香雪站，收楼后一年内业主免费。
同时，项目自身规划公交车首末站，可以更大程度方便出行，去学校、去购物、去地铁，都可以通过公交换乘。
旁边有规划中的有轨电车5号线（永和隧道南站），约1公里处就是有轨电车2号线（在建中），可直接接驳地铁6号线、13号线，畅达黄埔、天河、越秀等地。
再比如，楼下就有现成的商业街，自驾2首歌时间就能到万达、至泰、萝岗奥园等商场，直线距离约900米处还规划了一个大型商业综合体。
而且，一路之隔就是公立广大附中高新区实验学校。（具体学位划分以教育局文件为准，开发商对此不作承诺）
三面环山，2.5容积率，还配会所
别忘了，保利锦上还是科学城少有的南向山景大盘，三面环山。
在这里，几乎每一个户型，都能享受环幕山景的美色，人未入室风景已入眼，窗未推开景自来。
而为了结合项目三面环山的独特地利，保利还在社区打造上，苦练内功。
其不仅拿出2.5容积率的低密配置，在广州主城，这是多少改善盘才有的手笔。
同时，项目还打造了纵横双中轴园林，叠加外部的山景，将居住舒适度，拉到新高度。
大型中央景观园林，既实现了超50米的楼间距，也营造了更好的归家体验感。
园林效果图
甚至，这还是科学城少有的配置会所的项目。
项目会所效果图
共享厨房、手工室、阶梯书吧、绘画室、四点半课堂、泡泡池……
全面全龄的配套，兼顾青年社交共享与儿童学习玩乐功能，让业主在家，也能享受丰富的社区生活。
建面约87-105㎡三四房，吊打科学城
最后，来看看大家最关心的户型，目前保利锦上主力在售建面约87㎡、约105㎡全南向三至四房。
建面约87㎡单位，是目前科学城最能打的南向三房两卫。
虽然建筑面积只有87㎡，但却做出了市面上建面超100平户型才有的尺度感。
约5.6米南向L型景观阳台、约11米南向采光面、四开间朝南，阳光、山景、园景扑面而来。
而少承重墙、多飘窗、大阳台、明亮双厅设计，又给予了业主更大的灵活度。
你可以把餐厅、客厅、书房、阳台串联，塑造一个更大、更灵动、更惊艳的奢华客厅，健身、开party、看电影，都不在话下。
也可以，将L型阳台改建成超大阳光书房，给小家增加家庭休闲区。
主卧南北双飘窗，一边做成可以赏景的梳妆台，另外一边还能改成实用性更高的L型衣柜，赞不绝口。
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建面约105㎡3+1房，同样是个“狠人”，只需用科学城三房的总价就能一步到位住四房。
别人家是110㎡做3+1房，甚至是145平做四房，但保利锦上直接缩减了5-40个方。即便按照3万/㎡单价来算，至少省下了15万。
约9㎡入户阳台，比部分楼盘的一个房间还大，大可改造成一个小书房、工作室、兴趣空间、卧室，丰富生活多样性，满足家庭需求。
约6米超大阳台，同样可以改造成超大家庭欢聚厅，三代同堂，其乐融融。
不得不说，深耕广州31年之久的保利，是真的读懂了广州人。
最后，房产君还想提醒一句。
如今，取消限购的核心城市越来越多，这意味着好房子不再只是当地人的专属，而是全国消费者都在追逐的稀有资源。
如此背景下，地处一线城市主城，坐拥科学城超强产业，配备超强南向三房的保利锦上，也有望成为全国购房者都感兴趣的核心资产。
限购已然解除，懂的人正在涌入广州。
好了，即日起至2023年10月6日期间，广东保利还推出金九银十“轻松购”千万补贴大放送活动，给到全广州人民“轻松购保利”真福利。
活动期间推出超长分期轻松购付款、百万物管费礼包、千台华为手机成交送等重磅活动。
即日起到访广东保利售楼部，即有机会领取千万国庆购房补贴，心动不如行动！
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